Lộ trình ngành nghề môi giới bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đi theo lộ trình mà các nước phát triển đã đi qua, nhưng với tốc độ nhanh hơn rất nhiều.

Trước kia khái niệm "cò đất" rất phổ biến. Bất kỳ ai, từ bà bán nước đến xe ôm, đều có thể giới thiệu mua bán đất.
Không cần bằng cấp, không chứng chỉ, hoạt động hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cá nhân và các mối quan hệ "tay trong".


Các giao dịch chủ yếu là "thuận mua vừa bán", giấy tay hoặc công chứng đơn giản. Giao dịch tiền mặt là chính.


Thông tin về BĐS thì mập mờ, thiếu minh bạch. Người mua thường bị động, dễ dính quy hoạch hoặc tranh chấp pháp lý vì không có hệ thống tra cứu công khai.
Chính vì thế mà sốt đất ảo, lừa đảo diễn ra nhiều, niềm tin vào nghề môi giới rất thấp.


Spana Tower - căn hộ cao cấp tại Hòa Xuân, Đà Nẵng của chủ đầu tư Sun Group

Hiện tại, chúng ta đang đứng ngay tại bước ngoặt với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (có hiệu lực từ 2025).

Khi Luật này ban hành sẽ Siết chặt nghề môi giới bất động sản: "Cò đất" tự do đang dần bị loại bỏ. Luật mới yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới. Cá nhân không được phép hoạt động độc lập tự do như trước.
Các giao dịch dần bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch kinh doanh BĐS để kiểm soát dòng tiền và thuế.
Các ứng dụng tra cứu quy hoạch (như các App quy hoạch của từng tỉnh, thành phố) đã phổ biến. Mọi người bắt đầu có ý thức check pháp lý kỹ càng hơn.

Trong 1-2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ tiệm cận với mô hình của các nước phát triển hiện nay:

Nghề môi giới: Trở thành chuyên gia tư vấn toàn diện

Rất có thể trong tương lai gần, mọi giao dịch BĐS (đặc biệt là dự án) bắt buộc phải niêm yết và giao dịch qua Sàn để Nhà nước kiểm soát thuế và giá (chống kê giá hai hợp đồng).
Một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (như hệ thống PEXA của Úc) sẽ hoàn thiện. Chỉ cần một cú click chuột là biết lịch sử mảnh đất, chủ sở hữu, tình trạng thế chấp ngân hàng... loại bỏ hoàn toàn nạn lừa đảo "một đất bán hai chủ".
Để chống đầu cơ, Việt Nam có thể sẽ áp dụng thuế tài sản lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, buộc thị trường chuyển từ "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác dòng tiền/ở thực".